Du Contrat d'Arrhes (Arras) à l'Acte de Vente (Escritura)

I. Le Contrat d'Arrhes (Arras) : L'Engagement Crucial

Le Contrat d'Arrhes est le premier document qui scelle l'accord entre vous et le vendeur. Il est signé rapidement après l'acceptation de l'offre et est généralement accompagné du versement d'un acompte, habituellement 10 % du prix de vente.

Les types d'Arrhes :

Le type d'Arrhes détermine les pénalités en cas de désistement :

• Arrhes Pénitentielles (Arrhas Penitenciales) : La forme la plus courante. Si l'acheteur se désiste, il perd l'acompte de 10 %. Si le vendeur se désiste, il doit verser le double du montant reçu à l'acheteur. C'est le seul type qui autorise un désengagement moyennant pénalité.
• Arrhes Confirmatoires : L'acompte est considéré comme un simple paiement partiel. En cas de désistement, la partie lésée peut exiger l'exécution forcée du contrat ou demander des dommages et intérêts en justice.
• Arrhes Pénales : Moins utilisées. L'acompte sert de garantie de l'exécution du contrat. Si la vente n'a pas lieu, l'acompte est perdu (pour l'acheteur) ou doublé (pour le vendeur), mais cela n'exclut pas une action en justice si la partie lésée estime le dommage supérieur.

Rôle de l'Avocat : Le contrat doit être rédigé ou relu par votre avocat pour s'assurer que vous signez des Arrhes Pénitentielles avec des clauses suspensives solides (obtention du NIE, du financement, etc.) qui protègent votre acompte.

II. La Due Diligence : L'Audit Légal par l'Avocat

La période entre la signature des Arrhes et l'Escritura est dédiée à la Due Diligence (audit légal). C'est le moment le plus important de l'achat, durant lequel votre avocat vérifie tous les aspects légaux du bien.

• Propriété et Charges : Obtention de la Nota Simple pour vérifier que le vendeur est bien le propriétaire, et que le bien est libre de toute charge (hypothèque, saisie, usufruit).
• Conformité Urbanistique : Vérification auprès du Cadastre et de la Mairie que le bien est entièrement légal et qu'il n'y a pas d'extensions non déclarées.
• Licence d'Occupation : Vérification de la Licencia de Primera Ocupación (Licence de Première Occupation) ou de la Cédula de Habitabilidad (Certificat d'Habitabilité). Ce document est crucial pour légaliser le bien et garantir le raccordement aux services (eau, électricité). Son absence ou son invalidité est un risque majeur.
• Dettes et Charges : S'assurer que le bien est à jour du paiement de la taxe foncière (IBI) et des charges de copropriété. L'avocat demandera un certificat de la communauté des propriétaires.

Le Rôle Passif du Notaire Espagnol

Contrairement au notaire français ou belge qui effectue lui-même un audit légal approfondi, le Notaire espagnol a un rôle d'authentification. Il s'assure de la légalité formelle de l'acte et de l'identité des parties, mais il ne réalise pas de Due Diligence poussée sur l'urbanisme ou les éventuelles dettes non inscrites. C'est pourquoi l'avocat est indispensable.

III. Les Coûts de Clôture (Taxes et Frais)

Les frais d'acquisition varient entre 10 % et 15 % du prix d'achat en Espagne. Ils doivent être préparés avant la signature finale :

IV. La Signature de l'Acte de Vente (Escritura)

L'Escritura Pública de Compraventa est l'acte authentique qui officialise le transfert de propriété. Elle est signée devant un Notaire espagnol à la date convenue dans le Contrat d'Arrhes.

Déroulement du Jour J :

1. Paiement Final : Le solde du prix de vente (le total moins les acomptes) est remis au vendeur, généralement par chèque bancaire certifié ou par virement OMF (Ordre de Mouvement de Fonds) géré par la banque.
2. Retenue des Non-Résidents : Si le vendeur est non-résident fiscal en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et les verser directement à l'administration fiscale espagnole (AEAT). C'est une garantie contre l'impôt sur la plus-value du vendeur. Votre avocat gère cette retenue.
3. Remise des clés : La signature est l'acte de remise des clés. Vous devenez immédiatement le propriétaire.

Attention : Le Notaire envoie immédiatement un avis télématique au Registre Foncier (la Copia Simple Autorizada) pour que la propriété soit réservée à votre nom, empêchant toute tentative de fraude après la signature.

V. Formalités Post-Signature : Le Rôle du Gestor

Une fois l'Escritura signée, le travail administratif commence. Il est fréquent que l'avocat délègue cette phase à un Gestor ou une Gestoría (mandataire administratif spécialisé).

• Liquidation des Impôts : Le Gestor s'occupe de la déclaration et du paiement de l'ITP (ou TVA/AJD) au nom de l'acheteur dans les 30 jours.
• Inscription au Registre Foncier : Il assure l'enregistrement définitif de l'Escritura au Registro de la Propiedad, étape qui peut prendre plusieurs semaines ou mois.
• Changement des Contrats : Il effectue le changement des titulaires des contrats (eau, électricité, IBI, charges de copropriété) à votre nom, assurant la continuité des services.

Ce service post-signature (généralement inclus dans les honoraires de l'avocat ou facturé séparément) est essentiel pour garantir la sécurité juridique complète et éviter des pénalités de retard sur les taxes d'acquisition.