Check-list Ultime pour Visiter un Bien en Espagne

L'état général du bien et la présence d'eau

• Fissures : Les fissures horizontales ou très larges (> 3 mm) autour des portes ou fenêtres peuvent indiquer un problème structurel. Notez leur emplacement.
• Humidité : Recherchez les traces d'humidité au bas des murs (remontées capillaires), au plafond (fuites du toit/voisin) ou derrière les meubles. L'odeur de moisi est un signal d'alerte.
• Toit/Terrasse : Pour les maisons, l'état des tuiles. Pour les appartements avec terrasse privative, l'état de l'étanchéité et l'inclinaison des sols (l'eau doit bien s'écouler).
• Façade/Peinture : Y a-t-il des bulles, des craquelures importantes ou une peinture récente qui pourrait cacher des problèmes ?
• Sols : Y a-t-il des dénivelés ou des zones qui sonnent creux, indiquant un affaissement ou un problème d'isolation ?

Les systèmes vitaux et leur conformité

• Électricité (Ancienneté) : Le tableau électrique est-il moderne (disjoncteurs par zone) ou très ancien (vieux fusibles) ? Une installation obsolète nécessite une mise aux normes coûteuse.
• Puissance Électrique : Quel est le compteur de puissance engagé (ex: 3.45 kW, 5.75 kW) ? Un faible compteur peut limiter l'utilisation de la climatisation et des appareils simultanément.
• Eau et Plomberie : Ouvrez plusieurs robinets en même temps pour vérifier la pression de l'eau. Tirez la chasse d'eau et écoutez le bruit du drainage. Regardez sous les éviers à la recherche de fuites passées ou actuelles.
• Chauffe-eau : Est-il au gaz ou électrique ? Quelle est sa date de fabrication ? (Un chauffe-eau a une durée de vie limitée).
• Climatisation : Si présente, allumez chaque unité (chaud et froid) pour vérifier le fonctionnement et l'absence de bruits anormaux.
• Isolation/Ventilation : Les fenêtres sont-elles en double vitrage (essentiel pour le confort et les économies) ? Vérifiez l'état des joints. La maison est-elle bien ventilée ?

Les questions à poser et les incohérences à noter

• Extensions Illégales (le Piège n°1) : Si vous voyez une véranda, une piscine ou un étage supplémentaire, demandez impérativement si cette construction figure sur la Nota Simple et le Cadastre. Si le vendeur répond "non" ou est évasif, c'est un signal de non-conformité majeure (travaux sans permis).
• Superficie : Demandez la Nota Simple (ou la référence cadastrale) et comparez la taille officielle (m² inscrits) avec la taille perçue. Une grosse différence nécessite une vérification par l'avocat.
• La Cédula de Habitabilidad : Demandez au vendeur s'il a le certificat d'habitabilité (Cédula de Habitabilidad ou Licencia de Primera Ocupación). Ce document est essentiel pour raccorder les services publics (eau, électricité). S'il manque, le bien est peut-être ancien ou non conforme.
• Destination : Le bien est-il légalement enregistré comme logement (vivienda) ou comme local commercial (local) ? Un local vendu comme habitation est une source de problèmes.
• Meubles : Quels meubles ou équipements sont inclus dans le prix de vente ? Faites une liste précise pour éviter les litiges.

La santé financière et structurelle de la Communauté

• Frais de Copropriété (Cuotas) : Quel est le montant exact des charges mensuelles ou trimestrielles ? Que comprennent-elles (ascenseur, piscine, jardinier, concierge) ?
• Fonds de Réserve : Y a-t-il des travaux majeurs prévus ou votés (façade, toit, ascenseur) ? Le vendeur doit vous informer de toute derrama (appel de fonds spécial) à venir.
• Statuts : Y a-t-il des règles d'urbanisme spécifiques à la communauté (taille des antennes, interdiction des locations saisonnières) ?
• Ascenseur : Dans quel état est-il ? Fait-il l'objet de pannes fréquentes ?

Action : Votre avocat demandera officiellement le Certificat de Solde de Dettes et les minutes des dernières assemblées générales pour confirmer l'absence de charges ou de travaux majeurs non provisionnés.

Le style de vie et le risque futur

• Orientation Solaire : Où se trouve le soleil à différents moments de la journée (essentiel en Espagne) ? Visitez idéalement le matin et l'après-midi.
• Bruits et Voisinage : Visitez le bien en semaine et, si possible, le week-end. Y a-t-il une nuisance sonore (bar en bas, école, route principale) ?
• Futur Proche : Y a-t-il un terrain vague à côté ? Demandez à l'agent immobilier s'il est constructible et si un projet est en cours (une future barre d'immeuble pourrait bloquer votre vue).
• Télécommunications : La zone est-elle couverte par la fibre optique (fibra óptica) ou seulement par l'ADSL ? (Important pour le télétravail).
• Accès : Quel est l'état de la route d'accès ? Est-elle publique ou privée (impliquant des frais de maintenance supplémentaires) ?
• Garage/Parking : Le stationnement est-il facile dans la rue ? La place de parking est-elle spacieuse et facile d'accès ?