L'une des plus grandes erreurs des acheteurs étrangers est de se concentrer uniquement sur le prix de vente. Or, en Espagne, le total des frais d'acquisition représente une enveloppe budgétaire conséquente, souvent comprise entre 10 % (dans le cas le plus favorable) et 15 % du prix du bien. Cette somme doit être disponible et payée par l'acheteur en plus du prix du logement.
1. La Règle du 10% à 15% : Estimation rapide
En fonction de la région (Communauté Autonome) et du type de bien (neuf ou ancien), les frais d'acquisition peuvent varier considérablement. Pour une estimation initiale, retenez les fourchettes suivantes :
| Type de Bien | Taxes Principales | Estimation Totale des Frais |
|---|---|---|
| Ancien (Revente) | ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) | 10 % à 13 % du prix d'achat |
| Neuf (Promoteur) | TVA (IVA) + AJD (Actes Juridiques Documentés) | 12 % à 15 % du prix d'achat |
Attention : Cette fourchette n'inclut pas les frais liés à un prêt hypothécaire (évaluation, commission bancaire) ni les éventuels honoraires d'agence immobilière si l'acheteur les prend en charge.
2. Les Taxes Principales : ITP vs. TVA + AJD
La nature des impôts change radicalement selon que vous achetez un logement neuf ou un logement d'occasion.
2.1. Achat dans l'Ancien : l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
L'ITP est l'impôt sur le transfert de propriété. Il s'applique uniquement aux biens de seconde main (revendus par un particulier ou qui ont déjà été habités). C'est la charge la plus lourde de l'achat dans l'ancien :
- Nature : Impôt régional (chaque Communauté Autonome fixe son taux).
- Taux : Varie généralement entre 6 % et 11 % selon la région (ex. : Madrid ~6 %, Catalogne ~10 %, Communauté Valencienne ~10 %).
- Paiement : Le paiement est dû par l'acheteur dans les 30 jours suivant la signature de l'acte authentique.
2.2. Achat dans le Neuf : TVA (IVA) et AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Si vous achetez directement auprès d'un promoteur ou un constructeur, vous êtes assujetti à deux taxes distinctes, car la TVA remplace l'ITP :
- TVA (IVA) : Fixée à 10 % sur le prix de vente (sauf aux Canaries, où l'IGIC est à 7 %). Elle est payée au vendeur, qui la reverse à l'administration fiscale.
- AJD (Taxe sur les Actes Juridiques Documentés) : Cette taxe s'applique aux actes notariés et varie entre 0,5 % et 2 % du prix de vente, également selon la région (elle est plus élevée dans les régions à forte TVA).
3. Frais de Notaire et d'Enregistrement de la Propriété
Contrairement à la France, les honoraires du notaire et les frais d'enregistrement au Registre de la Propriété sont fixés par décret, ce qui les rend relativement peu coûteux en Espagne, surtout par rapport aux impôts.
3.1. Frais de Notaire (Notario)
En Espagne, le notaire est la personne qui donne foi publique à l'acte de vente (l'Escritura Pública). Ses honoraires sont basés sur le prix de vente et représentent généralement 0,1 % à 0,5 % du prix du bien, soit une fourchette indicative de 600 € à 1 200 €.
3.2. Frais d'Enregistrement de la Propriété (Registro de la Propiedad)
Une fois l'acte signé, il doit être inscrit au Registre de la Propriété (après la liquidation des impôts). Ces frais sont également régulés et représentent environ 0,1 % à 0,3 % du prix d'achat, soit une fourchette indicative de 300 € à 700 €.
4. Avocat, Agence et Gestion administrative (Gestoría)
Ce sont les frais de services, facultatifs (sauf l'avocat pour un non-résident, fortement recommandé) mais cruciaux pour sécuriser la transaction.
4.1. Honoraires d'Avocat (Abogado)
Pour un non-résident, un avocat situé en Espagne est essentiel. Il vérifie la légalité du bien (urbanisme), la Nota Simple (charges, hypothèques) et vous représente lors de la signature. Ses honoraires sont généralement basés sur un pourcentage :
- Coût estimé : Environ 1 % à 1,5 % du prix d'achat (+ TVA 21 %).
L'avocat utilisera la Nota Simple pour confirmer que le bien est "Libre de Cargas" et que toutes les étapes administratives, dont l'obtention de votre NIE, sont complètes.
4.2. Frais de Gestion (Gestoría)
La Gestoría est un cabinet administratif qui prend en charge toutes les formalités post-signature : paiement des taxes, inscription au Registre, changement de nom des contrats d'eau/électricité. Le notaire ou l'avocat y fait souvent appel. Comptez entre 300 € et 600 € pour ces services.
5. Exemple de Budget Détaillé : Achat Ancien (250 000 €)
Voici une simulation pour l'achat d'un bien d'occasion à 250 000 € dans une Communauté Autonome appliquant un taux d'ITP de 8 % (ex. : Andalousie) :
| Poste de Dépense | Calcul / Pourcentage | Montant Estimé |
|---|---|---|
| Prix de Vente (Base) | 100% | 250 000 € |
| Impôt (ITP - 8%) | 8% de 250 000 € | 20 000 € |
| Frais de Notaire | ~0,3% | ~750 € |
| Frais d'Enregistrement (Registre) | ~0,2% | ~500 € |
| Honoraires d'Avocat (1,21% TTC) | 1,21% de 250 000 € | ~3 025 € |
| Frais de Gestoría et Divers | Forfait estimé | ~500 € |
| TOTAL DES FRAIS ANNEXES | ~9,9 % | ~24 775 € |
| BUDGET TOTAL À PRÉVOIR | ~274 775 € |
Conclusion : Anticiper pour Réussir votre Achat
Le taux d'impôt (ITP ou TVA/AJD) est le facteur dominant qui détermine votre budget total. Que vous achetiez dans l'ancien ou le neuf, prévoyez toujours une marge de manœuvre de 10 % à 15 % du prix d'achat pour vous acquitter des charges légales et garantir un accompagnement juridique de qualité (avocat, notaire, gestoría). Une bonne anticipation est la clé pour éviter toute mauvaise surprise financière.
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