I. Résident vs. Non-Résident : La Distinction Clé
La confusion entre résidence légale et résidence fiscale est fréquente. Pour l'immobilier et la fiscalité espagnole, c'est la résidence fiscale qui détermine vos obligations.
Quand êtes-vous considéré comme Résident Fiscal ?
Vous êtes résident fiscal espagnol si vous remplissez l'une des trois conditions suivantes :
- Vous passez plus de 183 jours (six mois et un jour) par an en Espagne. Ces jours ne doivent pas être consécutifs.
- Votre centre d'intérêts économiques principal (source de revenus principale) est situé en Espagne.
- Votre centre d'intérêts vitaux (conjoint ou enfants mineurs) est situé en Espagne.
Si aucune de ces conditions n'est remplie, vous êtes Non-Résident Fiscal. C'est ce statut qui déclenche les démarches et obligations spécifiques de cet article.
Les Principales Différences pour un Achat :
- Impôts Annuels : Le résident paie l'Impôt sur le Revenu (IRPF) sur ses revenus mondiaux. Le non-résident paie l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) uniquement sur les revenus générés en Espagne (loyers, plus-value, ou revenu fictif de la propriété).
- Financement : Les résidents accèdent à des taux hypothécaires plus avantageux. Les non-résidents sont souvent limités à 60-70 % de financement.
- Processus : Le non-résident doit obligatoirement obtenir le NIE et ouvrir un compte bancaire "No Residente", démarches non requises pour le résident espagnol.
II. Les Prérequis Indispensables pour l'Acheteur Étranger
Avant même de signer le contrat d'Arrhes, deux étapes administratives sont cruciales et non négociables pour un non-résident.
1. L'Obtention du NIE (Numéro d'Identification d'Étranger)
Le NIE est le sésame administratif en Espagne. Il est obligatoire pour l'ouverture d'un compte bancaire, la signature de l'Escritura, la déclaration d'impôts, et le raccordement aux services. Sans NIE, aucune transaction immobilière n'est possible.
👉 Pour un guide complet sur les démarches : Comment obtenir votre NIE en Espagne.
2. L'Ouverture d'un Compte Bancaire "No Residente"
Le compte bancaire espagnol est essentiel pour effectuer les paiements liés à l'achat (acompte, solde final) et pour domicilier les futures charges récurrentes (eau, électricité, IBI, copropriété). Ce compte spécial nécessite l'obtention d'un Certificat de Non-Résidence délivré par la banque, à renouveler tous les deux ans.
👉 Pour plus de détails : Ouvrir un compte bancaire en Espagne.
III. Le Processus d'Achat Sécurisé
Une fois les démarches préliminaires complétées, le processus se déploie en trois phases clés, où le rôle de votre avocat est amplifié.
3.1. Le Rôle Crucial de l'Avocat (Due Diligence)
En tant que non-résident, l'avocat spécialisé est non seulement un conseiller mais un véritable mandataire. Il doit effectuer une Due Diligence approfondie, notamment sur la légalité urbanistique du bien, car le notaire espagnol ne réalise pas cet audit pour vous.
3.2. Le Contrat d'Arrhes (Arras)
Le Contrat d'Arrhes engage fortement l'acheteur et le vendeur (souvent avec un acompte de 10 %). Votre avocat doit s'assurer qu'il s'agit d'Arrhes Pénitentielles et qu'il inclut des clauses suspensives qui vous protègent.
👉 Maîtrisez les étapes : Du Contrat d'Arrhes à l'Acte de Vente.
3.3. La Signature de l'Escritura
L'acte final (Escritura Pública de Compraventa) est signé devant le notaire. Le paiement du solde se fait par chèque de banque espagnole ou virement OMF, d'où l'importance cruciale d'avoir un compte bancaire opérationnel et approvisionné en amont.
IV. Les Obligations Fiscales de Clôture
Les frais d'acquisition varient entre 10 % et 15 % du prix d'achat. Ces coûts sont dus au moment de la signature ou immédiatement après.
4.1. Coûts d'Acquisition (ITP, TVA/AJD)
Ils incluent :
- L'Impôt (ITP ou TVA/AJD) : Varie selon la région et le type de bien. (Le coût le plus lourd).
- Frais de Notaire et Registre Foncier.
- Honoraires d'Avocat et de Gestor.
Si vous achetez un bien auprès d'un vendeur non-résident fiscal, vous (l'acheteur) êtes légalement obligé de retenir 3 % du prix d'achat total. Cette somme doit être versée directement au Trésor Public espagnol (AEAT). Cette retenue est une garantie pour l'État espagnol contre l'impôt sur la plus-value du vendeur. Votre avocat est responsable de la gestion et du paiement de cette retenue.
V. La Fiscalité Annuelle du Propriétaire Non-Résident
Une fois propriétaire, vos obligations fiscales ne s'arrêtent pas aux frais d'acquisition. En tant que non-résident, vous êtes soumis à plusieurs impôts récurrents.
5.1. L'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR - Modèle 210)
C'est la principale obligation fiscale annuelle du non-résident, avec deux cas distincts :
A. Si le bien n'est PAS loué (Revenu Fictif Imputé)
- Le Fisc impose un revenu locatif imputé, considérant que vous tirez un avantage de l'usage du bien.
- La base imposable est de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale du bien.
- Le taux d'imposition est généralement de 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et de 24 % pour les autres.
- Déclaration **annuelle** obligatoire (Modèle 210), même en l'absence de revenus réels.
B. Si le bien est loué (Revenu Réel)
- Vous êtes imposé sur le revenu net locatif réel (loyers moins charges déductibles).
- Les résidents UE/EEE bénéficient de la déduction de certaines dépenses (IBI, charges de copropriété, amortissement, etc.).
- Déclaration **trimestrielle** obligatoire (Modèle 210).
👉 Maîtrisez les étapes : Tout savoir sur l'impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR).
5.2. L'Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI - Taxe Foncière)
L'IBI est l'équivalent de la taxe foncière française. C'est un impôt municipal géré par la mairie de la commune où se situe le bien. Il est payé une fois par an et son taux varie de 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale, selon la commune.
5.3. L'Impôt sur le Patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio)
Cet impôt sur la fortune est appliqué sur la valeur nette de votre patrimoine en Espagne. Il présente deux spécificités majeures :
- Seuil : Il existe un seuil national d'exonération de 700 000 € (par personne) sur la valeur nette du patrimoine.
- Variations Régionales : Les communautés autonomes ont le pouvoir de modifier ce seuil ou d'appliquer des bonus (ex: exonération quasi totale à Madrid, taux plus actifs en Catalogne, Andalousie ou Valence).
Représentant Fiscal : Il est fortement recommandé de mandater votre avocat pour être votre représentant fiscal en Espagne. Cela garantit que toutes les déclarations (notamment l'IRNR) sont traitées à temps et que vous évitez les pénalités de retard.
Conclusion : L'Avocat, Votre Lien avec la Légalité Espagnole
Acheter en Espagne en tant que non-résident est un processus simple à condition d'aborder les premières étapes avec rigueur. La complexité administrative (NIE, compte No Residente) et les spécificités fiscales (retenue des 3 %, IRNR) rendent l'assistance d'un avocat bilingue spécialisé indispensable pour sécuriser l'investissement, de l'offre à la gestion fiscale post-acquisition.
Sécurisez votre Achat en Espagne
Ne prenez aucun risque. Faites appel à des professionnels qui gèrent l'ensemble des démarches de non-résident, la Due Diligence et vos obligations fiscales annuelles.
🤝 Je demande l'Assistance d'un Avocat Non-Résident