Immobilier Malaga & Costa del Sol : Prix, Fiscalité et Guide d'Achat

Le marché immobilier de Malaga et de la Costa del Sol se distingue fondamentalement des autres grandes métropoles espagnoles. Si Madrid est dominée par le marché de la résidence principale et de la demande nationale corporate, et Barcelone par une forte demande résidentielle soumise à des contraintes locatives strictes (court et long terme), Malaga opère sur un modèle distinct. La Costa del Sol est le marché de la résidence secondaire, de l'investissement de luxe international et de la location saisonnière (VFT). De plus, l'Andalousie se démarque par une fiscalité transactionnelle plus douce (ITP à 7%) et la suppression de l'Impôt sur le Patrimoine, offrant un avantage net clair par rapport à la Catalogne ou à la Communauté Valencienne (ITP à 10%).

Malaga est devenue la capitale de la "Silicon Valley" du Sud de l'Europe, attirant les entreprises de technologie et les investisseurs internationaux. La Costa del Sol s'étend sur près de 150 km, offrant une diversité de marchés : du luxe exclusif de Marbella aux opportunités de neuf à Estepona et Fuengirola. L'achat Malaga ou sur la côte est souvent motivé par le climat exceptionnel, la qualité des infrastructures et l'accessibilité grâce à l'aéroport international AGP.

1. Analyse des Prix Immobilier : Malaga Ville vs. Costa del Sol

Le marché immobilier de la province de Malaga est l'un des plus hétérogènes. La capitale, Malaga, connaît une forte croissance des prix due à l'afflux de télétravailleurs et au dynamisme économique, tandis que la Costa del Sol est polarisée entre les zones de luxe historique et les nouveaux développements.

Prix moyen par district (octobre 2025 - Estimation)

Visualisation : Carte de Malaga et de la Costa del Sol

La carte met en évidence la continuité urbaine et côtière de la Costa del Sol, de Nerja à l'Est jusqu'à Estepona à l'Ouest. L'Aéroport de Malaga (AGP) est la porte d'entrée et un facteur clé de la demande immobilière.

2. Fiscalité en Andalousie : ITP à 7% et Impôt sur le Revenu Non-Résident (IRNR)

L'Andalousie, sous l'impulsion de la Junta de Andalucía, a mis en place l'une des politiques fiscales les plus attractives d'Espagne, en particulier pour les non-résidents fortunés.

Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) à 7 %

Pour l'achat de biens immobiliers anciens (seconde main), le taux standard de l'ITP est de 7 % sur l'ensemble de la Communauté d'Andalousie. C'est un taux significativement plus bas que les 10 % appliqués en Catalogne, à Valence ou aux Baléares. Ce taux de 7 % rend l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif plus abordable.

Suppression de l'Impôt sur le Patrimoine (IP) : Un avantage annuel

Depuis 2022, l'Andalousie a supprimé l'Impôt sur le Patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) en appliquant une bonification de 100 %. Cela signifie que les investisseurs étrangers détenant des biens immobiliers ou des actifs supérieurs au seuil d'exonération ne sont plus redevables de cet impôt. Cet avantage est un moteur essentiel du marché du luxe à Marbella et Benahavís.

L'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) : Location et Plus-value

Pour l'investissement locatif, l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) est une charge annuelle à anticiper. Sa complexité réside dans le statut fiscal de l'investisseur :

• Revenus Locatifs pour Résidents UE/EEE : Le revenu net est taxé à un taux fixe de 19 %. L'avantage est la possibilité de déduire les charges (intérêts d'emprunt, IBI, frais de gestion, amortissement) pour obtenir un taux effectif net plus faible.
• Revenus Locatifs pour Non-Résidents Hors UE : Le revenu brut est taxé à 24 %, sans possibilité de déduction de charges.
• Plus-value (Revente) : Le gain en capital réalisé lors de la revente d'un bien est soumis à un impôt progressif allant de 19 % à 26 % du bénéfice. La retenue à la source (retención) de 3 % est appliquée par le Notaire sur le prix de vente.

Frais Totaux d'Acquisition

3. Location Malaga : Stratégie Saisonnier, VFT et Réglementation

Le marché locatif de la Costa del Sol est fortement orienté vers le saisonnier. Le rendement locatif brut (VFT - Vivienda con Fines Turísticos) peut dépasser 8 % dans les zones ultra-touristiques (Marbella, Centre de Malaga) pendant les hautes saisons.

La Réglementation VFT (Location Touristique) : Le risque principal

Si vous envisagez la location saisonnière, la vérification de la licence VFT est le point juridique le plus critique. Bien que la réglementation soit gérée par la Junta de Andalucía, les municipalités (Ayuntamientos) appliquent des restrictions strictes dans les zones dites "saturées".

• Malaga Ville (Centre) : L'obtention de nouvelles licences est extrêmement difficile ou bloquée dans le centre historique (40 % des zones déclarées saturées). Acheter un bien sans licence VFT existante dans cette zone vous expose à l'obligation de faire de la location longue durée.
• Marbella / Estepona : Les restrictions sont moins sévères, surtout pour les villas et les propriétés neuves en périphérie ou à l'extérieur des centres-villes. L'avocat doit impérativement vérifier le Plan d'Ordenación Municipal (POM) de la ville concernée.

4. Les Meilleurs Quartiers pour Investir à Malaga Ville (Centre, Teatinos, Plage)

La capitale est idéale pour ceux qui recherchent une ville active toute l'année :

Malaga Centro Histórico & Soho (Locatif Court Terme)

Cœur culturel et touristique. Les biens sont chers et anciens, souvent à rénover, mais la demande locative reste maximale. Le Soho attire une clientèle haut de gamme et jeune. C'est l'endroit le plus liquide et avec le plus fort potentiel de revente rapide.

Teatinos (Location Longue Durée Stabilité)

Ce quartier moderne, fortement animé par l'Université et le Palais de Justice, est le choix idéal pour un investissement axé sur la location longue durée stable et peu risquée. Il s'agit majoritairement d'appartements récents, en excellent état, prisés par les étudiants et les jeunes professionnels du secteur tech.

El Limonar et La Malagueta (Résidentiel de Luxe)

Ces quartiers offrent de belles villas et des appartements avec vue sur la mer, proches de la plage de La Malagueta. Ils sont prisés par les familles et les professionnels qui s'installent à Malaga (siège de Google, Vodafone, etc.). La demande pour des résidences principales de qualité y est très forte.

Pedregalejo & El Palo (L'Authenticité et la Plage Est)

Ce sont les anciens quartiers de pêcheurs de l'Est de Malaga. On y trouve des petites maisons de ville (casitas). C'est un marché plus local et authentique. L'achat y est souvent un coup de cœur ou un projet de rénovation lourde, mais la proximité de la plage, des restaurants typiques (chiringuitos) et l'ambiance village offrent un excellent potentiel de plus-value à moyen terme.

5. La Costa del Sol : Marchés de Luxe (Marbella) et de Croissance (Estepona, Benahavís)

La Costa del Sol est le marché de la plus-value et de la liquidité pour les résidences secondaires internationales.

Marbella et la Milla de Oro : L'Achat Patrimonial

Marbella reste l'épicentre du luxe en Espagne. L'investissement est un placement patrimonial, axé sur la rareté et la qualité des services.

• Milla de Oro : Le luxe pur. Villas et appartements en front de mer ou avec vues sur mer. Valeur refuge.
• Nueva Andalucía / Golf Valley : Quartier de prédilection des golfeurs. Il y a une très forte demande locative premium (courte et moyenne durée) pour les villas modernes et les appartements de standing.

Estepona et Benahavís : La Croissance et le Neuf

Ces municipalités sont le lieu d'un développement immobilier massif, souvent appelé la Nouvelle Milla de Oro. Les prix y sont encore inférieurs à ceux de Marbella, mais en rattrapage constant :

• Estepona : La ville qui a le plus investi dans l'urbanisme et le neuf. Elle offre des appartements modernes et des résidences de standing à des prix compétitifs. Fort potentiel de *capital gain*.
• Benahavís : Le village le plus riche d'Espagne. Il concentre les villas de luxe récentes et modernes, souvent dans des complexes ultra-sécurisés (gated communities). C'est le lieu idéal pour les grands projets de construction haut de gamme.

6. Programmes Neufs (Obra Nueva) et Garantie Bancaire

La nouvelle construction (Obra Nueva) est omniprésente sur la Costa del Sol Ouest (entre Fuengirola et Estepona). L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est très courant, mais il présente des spécificités juridiques en Espagne :

• Garantie des acomptes : La loi espagnole exige que les promoteurs garantissent les sommes versées par l'acheteur avant la livraison, via une garantie bancaire (aval bancario) ou une assurance. C'est la protection essentielle de l'acheteur en cas de faillite ou de non-construction du promoteur.
• Impôt sur le neuf : Le neuf est soumis à la TVA (10 %) et à l'Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD, 1.2 %), soit environ 11.2 % de frais fiscaux, toujours moins que le 12 % ou 13 % d'autres régions.

7. Le Boom Numérique et l'Infrastructure : Moteurs de la Demande

Le marché immobilier de Malaga n'est plus uniquement saisonnier ; il est désormais soutenu par des facteurs économiques structurels, ce qui lui confère une résilience unique.

Le Statut de "Tech Hub" Européen

L'implantation de géants de la technologie (Google, Vodafone, Huawei) a transformé le tissu économique local. Cela génère une demande pour des résidences principales de qualité de la part de professionnels et d'expatriés à hauts revenus, stabilisant les prix par rapport aux seuls cycles touristiques.

Connectivité et Accessibilité (Aéroport AGP et TGV AVE)

L'Aéroport de Malaga-Costa del Sol (AGP) est le 4e aéroport d'Espagne et le plus important en Andalousie, avec des connexions directes vers toute l'Europe. Cette accessibilité est cruciale pour le marché des résidences secondaires. De plus, la connexion TGV (AVE) rapide relie Malaga à Madrid en 2h30, faisant de la ville une option viable pour les professionnels basés dans la capitale, mais cherchant une meilleure qualité de vie.

8. Processus d'Achat : Rôle Clé de l'Avocat et du Golden Visa

Sur un marché dominé par les non-résidents, le recours à des professionnels est la norme.

L'importance Cruciale de l'Avocat Immobilier

L'avocat immobilier est encore plus vital à Malaga qu'ailleurs. Il doit vérifier :

• La légalité de la licence de première occupation (LFO) et la conformité du bien avec le Plan Général d'Aménagement Urbain (PGOU), un point sensible en Andalousie.
• La possibilité d'obtenir ou de transférer la licence de Vivienda con Fines Turísticos (VFT) (point le plus critique).
• La bonne émission de l'Aval Bancario (garantie bancaire) pour les achats dans le neuf.

Engager un avocat parlant français est la meilleure façon de naviguer sur ce marché complexe et rapide.

Le Golden Visa Immobilier : Dernières Nouvelles

Malaga est également une porte d'entrée pour le Golden Visa par l'investissement de 500 000 € net de frais. Cependant, comme pour Valence, la fin de ce programme (tel que nous le connaissons) est annoncée par le gouvernement pour 2025. Les projets de luxe à Marbella facilitent l'atteinte de ce seuil rapidement.