Immobilier Alicante & Costa Blanca : Prix, Fiscalité et Guide d'Achat (2025)

Le marché d'Alicante se définit par son statut de destination de masse et sa structure de prix. Contrairement à la Costa del Sol (Malaga/Marbella), axée sur le luxe et la technologie, la Costa Blanca est plus large et offre un spectre de prix beaucoup plus étendu, allant du neuf abordable au sud (Torrevieja, Orihuela Costa) au luxe niché au nord (Jávea, Altea). La différence fondamentale réside dans la fiscalité : la Communauté Valencienne impose l'ITP à 10% (Impôt sur les Transactions Patrimoniales), contre 7% en Andalousie et 6% à Madrid, faisant de l'achat d'un bien de seconde main à Alicante l'un des plus coûteux d'Espagne en frais transactionnels.

La Costa Blanca s'étend sur plus de 200 km, offrant des paysages variés et des marchés distincts, du nord montagneux (Marina Alta) au sud plat et axé sur les plages (Vega Baja del Segura). L'aéroport international d'Alicante-Elche (ALC) est le moteur de la demande, facilitant l'accès direct pour des millions d'acheteurs européens (britanniques, allemands, scandinaves et français).

1. Analyse des Prix Immobilier : Alicante Ville et les Côtes

Alicante se positionne comme un marché abordable avec un fort potentiel de croissance, en bénéficiant de la popularité de la Costa Blanca. Le prix moyen pour la ville et sa périphérie est significativement plus bas que dans la capitale régionale, Valence. Il est également beaucoup plus accessible que les marchés saturés comme Barcelone ou Madrid. Pour l'investisseur, cela signifie un coût d'entrée minimal, mais une Due Diligence renforcée est indispensable.

Prix moyen par zone (octobre 2025 - Estimation)

Visualisation : Carte d'Alicante et de la Costa Blanca

La carte met en évidence l'étendue de la Costa Blanca, de Dénia (Nord) à Torrevieja (Sud), avec l'aéroport d'Alicante (ALC) au centre, porte d'entrée cruciale pour les acheteurs internationaux.

2. Fiscalité en Communauté Valencienne : ITP à 10% (Le Taux le Plus Haut)

La Communauté Valencienne (Alicante, Valence, Castellón) est l'une des régions d'Espagne où la fiscalité sur l'achat immobilier est la plus lourde, un point à ne jamais négliger dans le budget d'acquisition.

Comme dans toute la Communauté Valencienne, l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) est fixé à 10 %, ce qui est plus élevé que le taux en vigueur en Andalousie (Malaga, 7 %) ou à Madrid (6 %). Ce taux, combiné aux autres frais (Notaire, Registre), porte le coût total de l'acquisition à environ 12 % du prix d'achat.

Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) à 10 %

Pour l'achat de biens immobiliers anciens (seconde main), le taux standard de l'ITP est fixé à 10 % du prix de vente ou de la valeur cadastrale de référence (le plus élevé des deux). Ce taux de 10 % est le maximum appliqué en Espagne et représente une surcharge fiscale de 3 points par rapport à l'Andalousie (7 %) ou de 4 points par rapport à Madrid (6 %).

Impôt sur le Patrimoine (IP)

Contrairement à l'Andalousie et Madrid, la Communauté Valencienne maintient l'Impôt sur le Patrimoine (IP) sans bonification totale. Cela signifie que les non-résidents fortunés avec des actifs immobiliers significatifs doivent toujours s'acquitter de cet impôt annuel. C'est un facteur qui peut pousser les acheteurs à haut patrimoine vers la Costa del Sol.

L'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR)

La fiscalité sur les revenus locatifs et les plus-values reste la même que dans le reste de l'Espagne :

• Revenus Locatifs pour Résidents UE/EEE : Taux fixe de 19 % sur le revenu net (avec déduction des charges).
• Revenus Locatifs pour Non-Résidents Hors UE : Taux fixe de 24 % sur le revenu brut (sans déduction de charges).

Frais Totaux d'Acquisition

3. Location Alicante : Saisonnier et les Restrictions VUT (Valence)

La Costa Blanca a un marché locatif saisonnier (VUT - Vivienda de Uso Turístico) très important. Le rendement locatif brut peut être excellent, notamment dans les zones à forte affluence comme Benidorm, Torrevieja ou Playa San Juan, mais la réglementation est en pleine évolution.

La Réglementation VUT (Location Touristique) : Le risque principal

Les municipalités appliquent de plus en plus de restrictions pour les locations de courte durée. Si vous achetez pour louer, la vérification de la licence VUT et de la réglementation locale est essentielle :

• Alicante Ville (Centre) : Les restrictions sont en augmentation. Il est crucial de vérifier si la zone (en particulier l'Eixample et le centre historique) autorise l'émission de nouvelles licences.
• Benidorm / Dénia / Jávea : Les interdictions sont plus rares en périphérie, notamment pour les villas et les grands appartements, mais la vigilance reste de mise, surtout dans les zones saturées. Le statut de la résidence (statuts de copropriété) peut également interdire la location touristique.

4. Les Meilleurs Quartiers pour Investir à Alicante Ville (Centre, Plage San Juan)

Alicante est une ville portuaire dynamique, offrant un mélange de vie urbaine espagnole authentique et d'accès facile aux plages.

Centre (Eixample-Diputación) & Ensanche (Locatif Court/Long Terme)

Ce sont les quartiers les plus centraux et les plus recherchés. Ils offrent des appartements bourgeois et sont parfaits pour les investissements locatifs (court terme pour les touristes, long terme pour les professionnels). Les prix y sont élevés mais la demande est forte et constante, assurant une bonne liquidité.

Playa San Juan (Résidentiel de Qualité)

Située au nord de la ville, Playa San Juan est un quartier résidentiel moderne, populaire auprès des familles espagnoles et des expatriés cherchant la proximité de la plage, de terrains de golf et d'excellentes infrastructures. Les prix sont stables et la demande de location est forte (longue durée).

San Blas / Benalúa (Bon Rapport Qualité/Prix)

Proches du centre et de la gare AVE, ces quartiers offrent des prix plus abordables avec un bon potentiel de croissance. Ils sont populaires auprès des jeunes travailleurs et des acheteurs d'une première résidence.

5. La Costa Blanca : Nord (Luxe) vs. Sud (Neuf Abordable)

La Costa Blanca se divise en deux marchés très distincts.

La Costa Blanca Nord (Marina Alta : Jávea, Dénia, Altea)

C'est le marché le plus haut de gamme. La côte y est rocheuse, offrant des criques magnifiques et des vues panoramiques. L'investissement se concentre sur les villas de luxe et les propriétés neuves d'architecture moderne.

• Jávea (Xàbia) et Dénia : Très populaires auprès des acheteurs français et allemands pour leur qualité de vie et leur environnement préservé. Marché de la plus-value patrimoniale.
• Altea : Connue pour son village blanc (Altea Hills), un marché de niche pour les propriétés exclusives.

La Costa Blanca Sud (Vega Baja : Torrevieja, Orihuela Costa)

Cette zone est la plus axée sur la construction neuve de masse et les prix abordables, ciblant principalement les retraités et les acheteurs cherchant un investissement facile à gérer.

• Torrevieja / Orihuela Costa : La plus forte concentration d'acheteurs étrangers, notamment britanniques et scandinaves. On y trouve une offre massive d'appartements et de bungalows neufs à des prix très compétitifs (souvent moins de 200 000 €).

6. Programmes Neufs (Obra Nueva) et l'Importance du Constructeur

La Costa Blanca, et en particulier le Sud, est la capitale du neuf. L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) y est la norme pour l'international.

• Garantie des Acomptes : Comme partout en Espagne, l'aval bancario (garantie bancaire) ou l'assurance est obligatoire pour sécuriser les fonds versés au promoteur avant la livraison. C'est la protection juridique essentielle.
• Frais Fiscaux Compétitifs : Bien que l'ITP soit de 10 % (seconde main), l'achat neuf n'est soumis qu'à 11.5 % (10 % TVA + 1.5 % AJD), le rendant proportionnellement plus intéressant que l'ancien dans cette Communauté.

7. Tourisme, Retraite et Infrastructure : Moteurs de la Demande

La pérennité du marché immobilier d'Alicante repose sur trois facteurs clés, tous liés à la demande étrangère.

L'Aéroport d'Alicante-Elche (ALC) : Le Nexus

ALC est le 5ème aéroport d'Espagne en termes de trafic passagers. Il offre une connectivité exceptionnelle avec l'Europe du Nord, les îles Britanniques et les pays scandinaves. Cette facilité d'accès est le principal moteur de la demande de résidences secondaires, permettant aux acheteurs de se rendre sur place très fréquemment.

Le Facteur Retraite et Santé

La région attire un grand nombre de retraités étrangers (communautés résidentielles dédiées). La qualité du système de santé local, le coût de la vie raisonnable et le climat doux toute l'année sont des facteurs stabilisateurs de la demande.

8. Processus d'Achat : Vigilance Juridique et Spécificités Locales

Compte tenu de l'histoire de la construction et de la forte proportion de transactions avec des non-résidents, l'assistance légale est fondamentale.

L'importance Cruciale de l'Avocat Immobilier

L'avocat immobilier est indispensable à Alicante. Il doit vérifier :

• La validité de la licence de première occupation (LFO) et la conformité aux permis de construire, surtout dans les zones de développement massif (risque historique d'irrégularités urbanistiques).
• La possibilité d'obtenir ou de transférer la licence de Vivienda de Uso Turístico (VUT), en tenant compte des restrictions municipales en constante évolution.
• Pour le neuf, la bonne émission de l'Aval Bancario (garantie bancaire) sur les acomptes.