Le marché immobilier de Torrevieja est caractérisé par un volume élevé de reventes de maisons et d'appartements de vacances. Dans ce contexte, les risques liés à l'urbanisme illégal, aux extensions non déclarées (notamment les vérandas ou solariums fermés) et aux charges de copropriété non payées sont fréquents. La Due Diligence menée par votre avocat bilingue est le seul rempart contre ces risques.
I. L'Enjeu de l'Urbanisme à Torrevieja : Protéger Votre Investissement
La Costa Blanca Sud a connu une expansion rapide, entraînant de nombreuses situations où la réalité physique du bien (extensions, garages, piscines) ne correspond pas à ce qui est enregistré au cadastre ou au Registre de la Propriété. Votre avocat est expert en droit de l'urbanisme valencien pour résoudre ou vous protéger de ces litiges.
Vérification Cruciale de la Conformité
- Vérification Mairie vs Registre : L'avocat confronte les données du Cadastre et du Registre (Nota Simple) pour s'assurer que toutes les surfaces construites et l'usage sont légaux et enregistrés.
- La Licencia de Primera Ocupación : Indispensable pour prouver que le bien est habitable et conforme aux normes en vigueur au moment de sa construction. Son absence est un signal d'alerte majeur à Torrevieja.
- Gestion des Extensions : Il identifie les constructions illégales qui pourraient faire l'objet d'une amende ou d'une obligation de démolition et propose une solution de régularisation avant la vente ou négocie le prix en conséquence.
II. Le Cœur de l'Audit : Due Diligence Complète
La mission de l'avocat, qui vous représente en tant qu'acheteur, est d'effectuer l'audit juridique que le notaire n'effectuera pas. Ce processus est appelé Due Diligence.
Points Essentiels de l'Audit à Torrevieja
- Dettes de Propriété : L'avocat vérifie les charges de copropriété et l'Impôt sur les Biens Immeubles (IBI). Étant donné la forte population flottante, l'accumulation de dettes de copropriété est un risque notable.
- Sécurisation du Contrat d'Arrhes : Avant de verser l'acompte de 10%, l'avocat rédige des clauses suspensives solides dans le Contrat d'Arrhes (Arras) pour garantir le remboursement si des problèmes légaux (urbanisme, charges) sont découverts.
- Licence Touristique : Si vous comptez louer votre bien, l'avocat s'occupe d'obtenir le numéro d'enregistrement touristique obligatoire de la Communauté Valencienne.
➡️ LIEN : Pour comprendre pourquoi l'avocat est obligatoire, lisez le rôle limité du Notaire (Notario) espagnol.
III. Fiscalité Valencienne : Impôts ITP, Succession et Location Touristique
La Communauté Valencienne, bien que moins agressive en termes d'avantages fiscaux que Madrid ou l'Andalousie, a ses propres règles régionales que votre avocat doit maîtriser.
Spécificités Fiscales Régionales
- Impôt sur les Transferts de Propriété (ITP) : L'ITP sur les biens de seconde main est un impôt régional. L'avocat s'assure que la valeur déclarée (base imposable) est correcte et qu'elle n'expose pas l'acheteur à un redressement fiscal ultérieur de l'administration Valencienne.
- Succession et Donations : Bien que la Communauté Valencienne ait réduit les abattements en comparaison avec d'autres régions, votre avocat fiscaliste optimisera l'application des lois et des conventions fiscales internationales pour la fiscalité de votre succession.
- Impôts Annuels pour le Non-Résident : Après l'achat, l'avocat peut prendre en charge votre déclaration annuelle d'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) et de l'Impôt sur le Patrimoine (IP), obligatoire même si le bien n'est pas loué.
IV. Gestion des Formalités (NIE, Arras, Acte Final)
Votre avocat francophone à Torrevieja vous offre un service clé en main pour toute la procédure.
- Obtention du NIE par Procuration : Le Numéro d'Identification d'Étranger (NIE) est nécessaire pour signer l'acte et payer les impôts. Votre avocat l'obtient pour vous sans que vous ayez à vous déplacer à la Policía Nacional.
- Représentation et Traduction : Il vous représente chez le notaire pour la signature de l'Escritura et s'assure que vous comprenez parfaitement tous les documents rédigés en espagnol.
Conclusion : L'Avocat, Indispensable pour un Achat Sérénité à Torrevieja
Le dynamisme immobilier de Torrevieja est synonyme d'opportunités, mais aussi de risques légaux et urbanistiques spécifiques à la Costa Blanca. L'engagement précoce d'un avocat francophone est le seul moyen d'assurer que votre villa ou appartement est totalement conforme, d'éviter les pièges financiers et de gérer votre fiscalité avec sérénité.
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Ne prenez aucun risque avec l'urbanisme ou les charges cachées. Contactez-les pour être mis en relation avec des avocats francophones spécialisés dans le droit immobilier et fiscal de la Communauté Valencienne.
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